העברת זכויות לרוכש נכס מקרקעין מהווה תנאי עיקרי להשלמת עסקת המכר. רבים המקרים בהם עסקאות מכר מוקפאות נוכח העדר האפשרות להשלים את העברת הזכויות על שם הרוכש.

דרך המלך עוד טרם ההתקשרות בעסקת מכר, היא לפעול להסדרת הזכויות הקנייניות בנכס הנמכר על שם בעל הזכויות – המוכר.

לצד האמור, באותם המקרים ששני הצדדים מקבלים על עצמם את הסיכון הכרוך בהעדר הסדרה קניינית על שם המוכר, מוטלת על כתפי המוכר החובה להסדיר את זכויותיו, הן ברשות מקרקעי ישראל והן בלשכת רישום המקרקעין.

כיצד מוכיחים שרשור זכויות?

במקרים לא מעטים, בעלי הזכויות אינם רשומים בספרי רשות מקרקעי ישראל, ולמעשה זכויותיהם בנכס לא הוסדרו במשך עשרות שנים. כפועל יוצא, יזמי נדל"ן שמבקשים לבצע עסקאות התחדשות עירונית בנכסי רשות מקרקעי ישראל, מוצאים את עצמם עומדים בפני שוקת שבורה, וללא כל יכולת לקדם את הפרויקט,
מצב זה, מחייב את היזם לפעול מול הרשות להוכחת שרשור הזכויות על בסיס המערכות ההסכמיות הקודמות שבוצעו במקרקעין ועד לרישום הזכויות על שם בעלי הזכויות האחרונים בשרשרת.
העברת זכויות מחייבת את קבלת הסכמתה של הרשות לכך בכתב, אולם במקרים שבהם הופרו תנאי הסכם הפיתוח או חוזה החכירה, בעל הזכויות יחויב לפעול להסדרת ההפרות והרשות תקבע את התנאים למתן הסכמתה.

דמי הסכמה

כאשר לא שולמו דמי היוון בעד נכס המקרקעין, העברת הזכויות תותנה בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מהפרש עליית ערך הקרקע לבין ערך הקרקע שנקבע ביום רכישת הזכויות. בעל הזכויות יהיה זכאי לבחור את המסלול המועדף עליו, לתשלום דמי הסכמה או לתשלום דמי היוון.
ייתכנו מקרים שבהם בעל הזכויות יהיה פטור או זכאי להנחה בתשלום דמי ההסכמה, כך למשל;

• העברת זכויות ל"קרוב" לא תחשב לעניין חיוב בדמי הסכמה.
• חוכר המחליף דירתו בדירה אחרת באותו עניין, אף הוא, יהיה פטור מתשלום.
• יזמי נדל"ן או חוכר נכס מקרקעין שביצע עסקת שינוי ייעוד וניצול יהיו פטורים מתשלום דמי הסכמה.

דעו כי הליך הסדרת הזכויות עלול להיות הליך ארוך ומורכב, המחייב מעורבות משפטית נרחבת לזירוז ההליכים מול רשות (מינהל) מקרקעי ישראל, תוך בחירת המסלול הכדאי ביותר לחסכון משמעותי בעלויות ההסדרה.

משרדנו עוסק רבות בהסדרת זכויות חוזיות וקנייניות מול הרשות ומשחרר את בעלי הזכויות, הרוכשים ויזמי הנדל"ן מנבכי הבירוקרטיה הנוקשים, והחשש להיתבע נוכח הפרה יסודית של הסכם המכר.