עסקאות מכר
רוכש או קונה נכס?
משרדנו צבר ניסיון משמעותי בליווי מאות לקוחות בדרך להשלמת עסקת חייהם, החל משלב קבלת ההחלטה על מכירה או רכישה של נכס ועד לסיומה של העסקה ברישומה.
שוק הדירות בשיאו ורבים מאיתנו מוכרים ורוכשים נכסים למגורים, למסחר, לתעשייה וכן לצורכי השקעה.
עבור מרבית הציבור, עסקאות המכר אינם כדבר שבשגרה, השוק "רותח" ועסקאות מכר מסתכמות בהיקפים כלכליים כה גדולים נוכח מחסור הדיור והביקוש הרב, ומהווה צעד משמעותי בחיינו.
להלן מידע בסיסי שעל כל רוכש או קונה נכס מקרקעין לדעת:
המצב הרישומי:
כל עסקה למכירה או קניה מחייבת את המתקשרים בעסקה לבחון היטב את טיב הזכויות, את המצב הרישומי של הדירה. על פי נסח הטאבו, ממנו למדים על הבעלות בקרקע, על קיומן של הערות אזהרה, עיקולים, זכויות במשותף (מושע), משכנתא, הערות על אי התאמה ועוד.
במקרה אחד כאשר הבית רשום בפנקס הבתים המשותפים, חשוב להפיק מסמכי בית משותף והתקנון, על מנת לבחון היטב את הזכויות והחובות של בעלי הזכויות השונים בקרקע, חלקם היחסי של כל אחד ברכוש המשותף ואופן קבלת ההחלטות בבית המשותף.
ובמקרה אחר כאשר עסקינן ב"מושע" – זכויות במשותף במקרקעין, הרי שלכל אחד מבעלי הזכויות ישנו חלק בלתי מסוים במקרקעין ומכאן, החשיבות הרבה בקיומו של הסכם ותשריט שיתוף המגדירים באופן ברור וחד משמעי את דבר חלוקת המקרקעין בין הבעלים השונים, ניהול המקרקעין, השימוש בהם ודבר זכויותיהם וחובותיהם של כל אחד מבעלי הזכויות.
מה הדין במקרה בו הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל?
במקרה כזה, יש לבחון מי הגורם המנהל את הנכס, האם הרשות עצמה או שמא אחת מהחברות המשכנות השונות הפועלות בישראל. בנוסף, יש להפיק "אישור זכויות" מטעם החברה המנהלת את הנכס , זאת על מנת לבחון את מצבו הרישומי של הנכס ותקינותה של העסקה.
במקרים בהם המוכר אינו רשום כ"בעלים בטאבו", ייתכן שכדאי לצדדים לבחון אפשרות לביצוע "הקניית בעלות" טרם ביצוע העסקה ובכך לקצר את משך העסקה באופן משמעותי ולפעול ישירות מול לשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
המצב התכנוני:
כמו כן, טרם ביצוע עסקת המכר יש לבחון את מצבם של המקרקעין בפועל, מצבם התכנוני, חריגות בניה ושימושים חורגים בדירה, קיומן של תוכניות חדשות וזכויות בניה קיימות שטרם מומשו בנכס, אשר יחייבו בעת ביצוע העסקה בתשלום היטל השבחה.
מניעות הצדדים:
יש לבחון כי זכויותיו של המוכר נקיות מכל חוב או עיקול או תביעה וכי לא קיימת למוכר כל מניעה בביצוע העסקה וכי באפשרותו של הקונה לשלם את מלוא התמורה עבור הממכר, בין באמצעות מימון עצמי ובין על ידי קבלת הלוואה (משכנתא).
מס שבח ורכישה:
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג 1963 מחייב את המוכר והקונה זכות במקרקעין בדיווח מפורט על העסקה בתוך 30 ימים מיום המכירה.
סעיף 49 ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את מסלול הפטור הנפוץ ביותר מתשלום מס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
ישנם סעיפי פטור נוספים, כך למשל;
- כאשר הדירה ניתנה בירושה והמוריש היה בעלה של דירת מגורים אחת בלבד
- כאשר חלקו של היורש אינו עולה על 1/2 (מבלי לבחון את זהותו וזכאותו של המוריש).
- כאשר חלקו של המוכר בדירה נוספת אינו עולה על 1/3
- כאשר דירה שניתנה לקרוב ללא תמורה או במקרה של דירה חליפית לדירה הנמכרת, שנרכשה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה בגינה מבוקש הפטור.
תשומת הלב כי ככלל, כל רוכש זכויות במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה בהתאם למדרגות המס.
בהעברה לקרוב כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, קיים פטור חלקי כך שהקונה ישלם 1/3 מס רכישה בלבד.
משרדנו מעניק ללקוחותינו החפצים במכירה או ברכישה של נכס מקרקעין, ליווי משפטי מסור ומהיר הכולל בחינה מעמיקה של מכלול הסוגיות בדרך לביצוע העסקה: עריכת הסכם המכר, קביעת ההגנות המהותיות להבטחת זכויותיהם של לקוחותינו על פי תנאי העסקה, מציאת פתרונות יצירתיים בדרך להשלמתה של כל עסקת מכר, מורכבת ככל שתהא.