רבים מאיתנו חולמים על קרקע חקלאית בעלות נמוכה באופן יחסי תוך ציפייה להפשרת הקרקע לבנייה ומקסום הרווחים, כאשר בעת הרכישה, מעבר לרכיב שווי הקרקע, מגולם גם רכיב הפוטנציאל התכנוני העתידי בקרקע החקלאית.
הבעיה היא כי רבים המקרים בהם החלום מתגלה כלא אחר מ"פיקציה" הנמכרת לרוכש על ידי בעלי הקרקעות החקלאיות.

וודאות תכנונית היא שם המשחק:

טיפ הזהב
טרם רכישת קרקע חקלאית, יש לערוך בחינה מעמיקה של טיב הזכויות המוצעות למכירה על מנת להגיע לוודאות תכנונית כי הקרקע החקלאית אכן תהפוך מניבה לבנייה עבור הרוכש
לצורך כך, בראש ובראשונה, יש לבחון מי הבעלים של אותה קרקע חקלאית המוצעת למכירה. ככל שהקרקע מנוהלת על ידי רשות (מינהל) מקרקעי ישראל, צריכה להידלק נורת אזהרה. רוב רובם של חוזי החכירה המקוריים עוד משנות ה- 30 ,שנערכו על ידי קק"ל והתוספות לחוזה החכירה בשנות ה- 60 לאחר הקמת מנהל מקרקעי ישראל, כוללים סעיף דרקוני (לרוב סעיף 15) לפיו, עם שינוי ייעודה של קרקע חקלאית לכל ייעוד אחר, מגורים, תעשיה, מסחר וכד' יבוא חוזה החכירה לידי גמר והקרקע תושב לרשות מקרקעי ישראל.

אכן, בהתאם לכך, בעל הקרקע יהיה זכאי לפיצוי עבור השקעותיו בקרקע, ועבור ביטול זכותו בהתאם לשטחה של הקרקע, סוג הגידולים החקלאיים ובאם קיימים מבנים חקלאיים. חרף זאת, אין המדובר בפיצויי עתק ואין הכרח שאכן קיימת כדאיות כלכלית לביצוע העסקה מאחר והרוכש יהיה מנוע מקידום כל הליך תכנוני על הקרקע. בכל מקרה עם שינוי הייעוד יחויב להשיב את הקרקע לידיה של הרשות.

כמו כן, ייתכן וחוכר אשר נדרש בהשבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל, יהא זכאי לרכוש את אותם מגרשי ההקצאה החדשים שנוצרו בקרקע אותה נדרש להשיב, בפטור ממכרז ובהתאם לשומה שתערך על ידי הרשות. זכות זו תוצע לחוכר לאחר שהרשות תשקול שיקולים תכנוניים, שיקולי פיתוח, מדיניות ממשלתית ושיקולי שיווק הקרקעות.

לסיכום, טרם רכישת קרקע חקלאית ישנה חשיבות עליונה להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני רשות מקרקעי ישראל ובדיני התכנון והבניה. משרדנו צבר ניסיון רב בנושא ומבצע עבור לקוחותינו המעוניינים בעסקה לרכישת קרקע חקלאית, בחינה מעמיקה של כדאיות התשואה המשתלמת ביחס לעסקה, תוך השגת וודאות תכנונית ובירור של הסיכוי כי הקרקע אכן תופשר לבנייה ותינתן לשימושו של בעל הזכויות ללא חובת השבה עם שינוי ייעודה.