חוזה חכירת נכס מקרקעין, כולל תנאי חכירה אותם קבעה רשות מקרקעי ישראל, מגדירים בין היתר, את מטרת החכירה ואת השימוש המותר לחוכר לבצע במקרקעין.

כמו כן, חוזה החכירה קובע מה יהיו זכויות הבניה הניתנות לניצול בגבולות שטח ההקצאה המקורי, אך זאת, בהתאם לתוכניות שהיו תקפות במועד הקצאת המקרקעין.
כאשר חוכר נכס מקרקעין מבצע בניה או שימוש שאינו תואם את תנאי החכירה, הוא חשוף להפרת חוזה החכירה ולתשלום דמי שימוש חורג, 7 שנים רטרואקטיבית.

יש לזכור, כי מוסד התכנון הוא בעל הסמכות לקבוע בתוכניות שונות מה יהיו היקף הזכויות הניתנות לניצול בנכס המקרקעין ואף להעניק היתר לשימוש החורג מגבולות התוכנית.

השימוש המותר בנכס משתנה ממקרה למקרה בהתאם לתוכניות החלות על המקרקעין נכון למועד ביצוע ההתקשרות, כך למשל התוכנית קובעת ייעוד למגורים/ תעשיה/ מסחר/ מחסן/ אולם וכד', אך חרף שהתוכנית מתירה מספר שימושים מעורבים תחת תוכנית אחת, הרי שהרשות רשאית, על פי שיקול דעתה, להתיר לחוכר לעשות אחד או יותר מהשימושים הקבועים בתוכנית.

כפועל יוצא, חשוב לזכור כי מוסד התכנון ורשות מקרקעי ישראל הינן שתי רשויות שונות, שאינן פועלות בכפיפה אחת, וכאשר חוכר נכס המקרקעין מבצע בניה נוספת או שימוש החורג מהתנאים הקבועים בחוזה החכירה, הרי שהוא מפר את תנאי החוזה ומחייב הסדרה ואישור מטעם רשות מקרקעי ישראל לבניה הנוספת או לשימוש החורג.

קיימות דרכים שונות להסדרת השימושים החורגים וניצול זכויות בניה על דרך של הפקת הנאה נוספת מהקרקע בדמות תוספות בניה;

• ביצוע עסקאות שינוי ייעוד וניצול והפקת חוזה חכירה חדש לחוכר.
• עסקה לשימוש חורג לתקופה קצובה (בד"כ עד 5 שנים).
• תשלום דמי היתר עבור הזכויות הנוספות שמבקש החוכר להפיק מהקרקע

תשומת הלב, כי הרשות איננה פועלת בכל רגע נתון כנגד חוכר נכס מקרקעין המפר את חוזה החכירה ביחס לחריגות הבניה והשימושים החורגים המבוצעים בנכס המקרקעין.
במרבית המקרים, נפתחת "תיבת פנדורה" מיד עם ביקורו של החוכר במשרדי הרשות ובקשות שונות לביצוע פעולות בנכס המקרקעין.

במקרה כזה, החוכר חושף עצמו לקנסות בסכומי עתק ללא דרך חזרה ונאלץ להתמודד עם נבכי הבירוקרטיה של הרשות ודרישותיה השונות. כגון, דרישה לתוכנית המתירה את השימוש בפועל, השבת המצב לקדמותו והוכחות ביחס לשנים בהם הפר החוכר את חוזה החכירה. כל זאת, לצד דרישת הרשות לתשלום דמי שימוש חורג בשיעור של 6% מערך הקרקע לכל שנה.

טיפ הזהב
טרם פניה לרשות מקרקעי ישראל, היוועצו בעורכי דין המתמחים בדיני הרשות, שיודעים לקרוא היטב את מפת הזכויות והחובות של החוכר, תוך בחינת מצב המקרקעין בפועל, ובחירת מסלול הפעולה הנכון עבור אותו לקוח.

התנהלות מקצועית של עורך דין מיומן, תקטין משמעותית את הפגיעה הכלכלית בחוכר, תמנע עיכובים רבים במימוש זכויותיו ותאפשר ביצוע של עסקאות שונות בנכס המקרקעין.