יזם נדל"ן הרוכש קרקע מניבה לבניה, בין באמצעות מכרז ובין בדרך של הקצאת מקרקעין וכהגדרתו כ"חוכר", מהווה צד להסכם פיתוח או להסכם חכירה לטובת בניה על הקרקע, במסגרתו הוא מתחייב לעמוד במועד סיום הבניה, כפי שנקבע בהסכם הפיתוח או החכירה.

ברוב המקרים, הרשות תקנה ליזם הנדל"ן 4 שנים מיום אישור העסקה להשלים את הבניה על הקרקע.

פינג פונג ארוך ומתיש

לא אחת, נקבע תנאי מיוחד לעניין מועד השלמת הבניה, שאינו סביר כלל, בהתחשב בחסמי הבניה השונים, והבירוקרטיה הנוקשה בקידום היתרי בניה המציאות מלמדת כי יזמי הנדל"ן עלולים למצוא את עצמם מנהלים "פינג פונג" ארוך ומתיש מאוד, הן מול מוסדות התכנון והן מול הרשות בעצמה, שמשתנה בהתאם גודל המיזם נשוא העסקה ומורכבות הבניה.

במקרים רבים, מצבה התכנוני ומורכבות הבניה המתוכננת בקרקע מסוימת, לא מובאים בחשבון במכלול השיקולים טרם החתימה על הסכם הפיתוח או החכירה ואותם יזמי נדל"ן מופתעים לגלות, כי לא הספיקו לעמוד במועד ומוצאים את עצמם מתמודדים בפני הפרת התנאי המיוחד לעניין השלמת הבניה.

הסנקציה בגין אי עמידה במועדי השלמת הבניה:

הרשות רשאית לבטל עסקאות בשל אי עמידה במועדים לסיום הבנייה, כפי שנקבעו בהסכם הפיתוח או החכירה, ולהחליט באופן חד צדדי על השבת הקרקע לידיה וכן לחייב בדמי שימוש בשיעור של 0.5% מהתמורה לכל חודש, החל ממועד אישור העסקה ועד למועד ביטולה וכן לחייב בפיצויים מוסכמים בשיעור 5% מהתמורה.

איך מתמודדים?

במקרים אלו, לרשות יזמי הנדל"ן עומדת האפשרות להגיש בקשה לארכה לסיום הבניה – הרשות תחליט אם בנסיבות העניין לאשר את הבקשה בתנאים הקבועים בהחלטות המועצה, לרבות על דרך של הפקדת ערבות בנקאית בשיעור גבוה להבטחת סיום הבניה במועד, בהתאמהלארכה שאושרה ליזם.

הרציונל העומד בבסיס החלטת רשות מקרקעי ישראל למועדי סיום הבניה:

עד שנת 2019 לא הוטלה כל סנקציה בגין הפרת התנאי המיוחד, והרשות נהגה לתת ליזמי נדל"ן ארכות נוספות בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט, ללא כל תשלום.
בשנת 2019 שונתה מדיניות הרשות ביחס להארכת מועדי סיום הבניה, והחלה בגביית "דמי ארכה" בגין כל שנת בניה נוספת הנדרשת ליזם לשם סיום הפרויקט.

הרציונל העומד מאחורי הטלת מגבלות על השלמת הבניה במועדים, הינו בין היתר, החשיבות הרבה לעידוד הבניה על קרקעות המדינה ומימוש תוכניות לבניה בערים השונות, על ידי מניעת "אגירת" קרקעות בידי גורמים פרטיים, מבלי שישלימו את חובתם לבנות על המקרקעין לשמם הוקצו מלכתחילה, במשך שנים כה רבות.

הגבלת תקופת הארכת הסכמי הפיתוח ומתן תמרוץ ליזמי הנדל"ן לסיים מוקדם ככל האפשר את בניית המבנים, בעל חשיבות רבה מאוד, שכן ענף הבנייה מהווה את הגורם המרכזי המוביל את המשק הישראלי לצמיחה כלכלית.

הסכום לתשלום דמי ארכה לכל שנת ארכה נוספת הנדרשת ליזם להשלמת הבניה:

הרשות תהא רשאית להסכים למתן ארכה בכפוף לתשלום דמי ארכה וכן הפקדת ערבות בנקאית להבטחת השלמת הבניה במועדים החדשים שייקבעו ובלבד שסך הארכות לא יעלו במצטבר על 4 שנים מהמועד שנקבע בהסכם הפיתוח או החכירה המקורי.

• בגין שנת ארכה ראשונה ישלם היזם סך השווה ל- 2% מערך הקרקע כפי שנקבע במועד ההקצאה ובלבד שהוכח לרשות מקרקעי ישראל כי ניתן יהיה להשלים את הבניה בתוך שנה.
• בגין ארכה לשנתיים ראשונות יישא היזם בסך השווה ל- 4% מערך הקרקע.
• בגין ארכה לשנה השלישית יישא היזם בסך השווה ל – 3% מערך הקרקע.
• בגין ארכה לשנת הרביעית יישא היזם בתשלום השווה ל – 5% מערך הקרקע.

לסיכום, משרדנו צבר ידע וניסיון רב בליווי חוכרים ויזמי נדל"ן בהליכים השונים מול רשות (מינהל) מקרקעי ישראל, בקבלת ארכת למועדי סיום הבניה. היתרון המובהק בהתקשרות עם משרדנו הוא זירוז ההליכים וקבלת הארכה ללא דיחוי.
אנו נמזער את היקף הפגיעה והנזקים הכלכליים הכבדים שנגרמים ליזם נוכח העיכובים השונים בהתמודדות מול הרשות, באופן שיאפשר לו להשלים את המיזם המתוכנן ולמנוע את ביטול העסקה באופן חד צדדי על ידי רשות מקרקעי ישראל.

במרוצת השנים רשם משרדנו הצלחות כבירות במסגרת הסדרי פשרה מול הרשות להפחתה משמעותית של דמי הארכה עבור לקוחותינו וכן בהפחתת גובה הערבות הבנקאית המופקדת בידי הרשות עד לסיומו של הפרויקט.